1. המבקשים, אבי דוד ואשר דוד, הגישו המרצת פתיחה נגד המשיבים, שרה פרץ, אנדרי פרץ, ואמיל פרובנר (ולשכת רישום המקרקעים בחיפה כמשיבה פורמלית), בבקשה להרשם כבעלי זיקת הנאה מכוח סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בנכס הידוע כגוש 10008 חלקה 208 בגבעת אולגה (להלן- המקרקעין או החלקה).
2. על פי האמור בתובענה, המבקשים הם בעלי הזכויות במקרקעין הסמוכים לחלקה, חלקות 206 ו - 207 בגוש 10008 ומחזיקים ומשתמשים בפועל בהם מזה 38 שנים. לטענתם, הם בעלי זיקת הנאה בחלקה 208 כדין, מכוח שנים, וזכאים להרשם ככאלה. על פי הטענה, המבקשים בלבד נהנים מהשימוש במקרקעין מזו תקופה של 38 שנים. לטענתם, הם נהנים מהשימושים הבאים: אפשרות מעבר במקרקעין; פריקה וטעינה של מטענים למחסנים שבבעלותם הנמצאים בחלקות סמוכות; גידול בעלי חיים ורעייתם במקרקעין (סוסים וכבשים). נטען כי המשיבים רכשו את זכויותיהם במקרקעים בידיעה ברורה כי המבקשים עושים שימוש בהם כמתואר לעיל. נטען כי המקרקעין לא נמכרו למשיבים כפנויים אלא בכפוף לשימוש שעושים המבקשים בהם. כך נטען כי יש להחזיק את המשיבים כמי שנתנו הסכמתם לרכישת זיקת הנאה על ידי המבקשים. נטען עוד כי המשך עסקיהם ועיסוקיהם של המבקשים בחלקות השייכות להם מחייב המשך השימוש של זיקת ההנאה המתבקשת. לבקשה צורף תצהירו של אבי דוד.
3. המשיבים הדפו את טענות המבקשים מכל וכל. לטענתם, מדובר בבקשה הלוקה בחוסר תום לב קיצוני בהיותו נסיון לגייס כסות משפטית לפעילות עבריינית. נטען כי המבקשים פלשו למקרקעין השייך למשיבים והקימו עליהם מבנים ללא היתר. נטען עוד כי המבנים הקשורים לבקשה לזיקת הנאה נהרסו בצו בית משפט במסגרת הליך אחר. צויין כי המשיבים 1 ו-2 הינם אזרחי ישראל תושבי בלגיה מזה שנים רבות ובעלי מחצית הזכויות במקרקעין בחלקים שווים. המשיב 3 הינו אזרח תושב ישראל והבעלים של מחצית האחרת של המקרקעין כאשר המקרקעין נרכשו על ידי המשיבים 1 ו- 2 בשנת 1981 וחלקתו של המשיב 3 נרכשה בשנת 1999 ושנת 2008. פורט כי במועד רכישתם יעוד הקרקע היה חקלאי בלבד והרכישה נעשתה כהשקעה לטווח ארוך. היות והמשיבים אינם עוסקים בחקלאות, הקרקע נותרה ללא שימוש באותה תקופה. המשיבים שמו לב כי בסמוך לחלקתם קיימים מבנים שנמצאו בשימוש המבקשים, אך מאחר שהמבנים נמצאו מחוץ לגבולות המקרקעין לא חקרו המשיבים בעניין מעבר לכך. נטען כי גבולות החלקה לא סומנו בהתאם לנוהג המקובל בכל הארץ בקשר לאדמות חקלאיות. לימים אושרה תכנית בניה במקום ושונה היעוד. נטען כי בסמוך לכך שכרו המשיבים שירותיו של מודד מוסמך ובאותו זמן גילו כי המבקשים משיגים את גבולם והקימו במקום גדרות ברזל וחווה לגידול בהמות. הוגשה תובענה לבית משפט השלום בחדרה בדרישה לסילוק ידם של המבקשים. בהעדר התייצבות המבקשים ניתן הצו כמבוקש.
4. נטען כי גם אילו נוצרה זיקת הנאה דינה להתבטל. נטען בנוסף כי המבקשים הסתירו ראיות ובין היתר לא צירפו ראיות כגון נסח רישום ותשריט חלוקה. נטען כי למבקשים גישה בלתי מופרת לחלקתם ללא כל צורך לנצל גישה דרך מקרקעי המשיבים וכי הגישה החלופית נוחה יותר. נטען עוד כי המבקשים נמנעו במכוון מלציין את עובדת השבחת המקרקעין על ידי שינוי היעוד מחקלאי לבניה רוויה. נטען כי לא הוצגה כל ראיה בתמיכה לטענה שהמבקשים עושים שימוש במקרקעין מזה כ- 38 שנים.
5. לשם התמצאות מצורף תרשים אשר שימש את הצדדים בעת הדיון (נספח ו' לכתב התשובה) המראה את העצמים העיקריים הנמצאים בשטח:
הראיות
6. בתצהירו של אבי דוד העותר, המבקש מס' 1, הוא ציין שהוא ואחיו הם בעלי הזכויות בחלקות 206 ו- 207 בגוש 10008 ועושים שימוש בפועל במקרקעין. הוא אישר שהם נהנים גם משימוש בחלקה 208, אך טען שאין מדובר בפלישה. נטען שהשימוש האמור מתקיים למעלה מ-38 שנים בידיעת התובעים בין בכוח ובין בפועל. מדובר בשימוש לצרכי מעבר, פריקת מטענים וטעינתם, גידול בעלי חיים ורעייתם. הוא טען שהמקרקעין של המשיבים לא נמכרו כפנויים, אלא שהיה ידוע למשיבים על השימושים שפורטו לעיל, שהיו גלויים לעין.
נטען שהמשיבים אף הודו במסגרת תביעתם בבית משפט השלום בחדרה שבשעת הרכישה ידעו שהמבקשים עושים שימוש במקרקעין. יתר על כן, נטען שהימנעותם של המשיבים מלגדר את החלקה מעיד על הסכמה לשימושים.
בחקירתו אישר המבקש כי מדובר בסביבות 50 ראשי עיזים וכבשים (עמ' 6 שורות 23-24 לפרוט'). המבקש טען כי הוא מגדל בעלי חיים במקום מאז היותו בן 10 (הוא יליד 1963) (עמ' 7 שורות 3-5 לפרוט'). כאשר נשאל מדוע לא הגיש ראיות כגון תמונות ישנות אשר יוכיחו שהוא נמצא במקום משך כ-40 שנה, הוא השיב כי "הבאתי לך עדים שאני 40 שנה, שאבי בנה את המקום שם, מגדל בעלי חיים ואני מגיל 10 שם. ... אביא לך אלף עדים שאני הייתי שם ויש לי סככה שם ויש תצ"א שיש סככה שם" (עמ' 7 שורות 11-13 לפרוט'). המבקש טען שלא הביא את התמונות שבחזקתו כיוון שלא ביקשו ממנו להביאן (שם). הוא טען שהבעלים הקודמים של המקרקעין, "בחור אחד", שאת שמו הוא לא ידע, נתן לאביו רשות להשתמש בקרקע (עמ' 7 שורות 19-20 לפרוט'). כאשר נשאל מדוע לא טען לקיום עובדה זו קודם לכן הוא השיב כי "אני טוען עכשיו" (עמ' 7 ש' 22 לפרוט').
באשר לגדר מברזל (תמונה של הגדר נמצאת בנספח ד' לכתב התשובה), הוא טען שהגדר נבנתה לפני כ-15 שנה, אך שלפניה היתה גדר מעצים משך 15-20 שנה (עמ' 8 שורות 1-3 לפרוט'). הוא סימן את ביתו ואת ביתו של אחיו על גבי נספח ז' לכתב התשובה וסימן בנוסף את הדרך שעוברת בין כביש הכניסה לחלקה, את הסככה שבחלקה 208, את הדיר ואת פתח הכניסה בין החלקות 208 ו-207.
המבקש אישר גם שהוא אינו דורש רק גישה למבנה השייך לו, אלא שהוא בנה סככה על חלקה 208 (עמ' 8 שורות 11-13 לפרוט'). לדבריו, אותו המבנה משמש לדיר (שם). הוא אישר גם שדרך הכניסה עוברת משד' מנחם בגין מצפון לדרום לאורך חלקת 208 ואז מתעקלת מאחורי הסככה לכיוון מזרח, שם ישנה כניסה לחלקה 207 עליה בנויים ביתו ובית אחיו. באשר לשאלה מדוע אין לו אפשרות כניסה מחלקה 206 השייכת לו, הוא השיב שיש גדר בחלקה זו (יוזכר כי מדובר בחלקה פינתית הפונה לשני רחובות, שד' מנחם בגין והראשונים, עמ' 8 שורות 20-23 לפרוט').
המבקש הוסיף וטען שקיימת מניעה להגיע לסככה (סככה א' בנספח המצורף להלן) דרך חלקה 206 כיוון שהחלקה שייכת לחברה בבעלות ארבעה שותפים, ביניהם המבקש (עמ' 9 שורה 6 לפרוט'). הוא הוסיף וטען שבחלקה 206 עתיד לקום בניין ועל כן לא ניתן יהיה לעבור שם: "שאלה: אתה אומר שאתה רוצה לבנות על 206 ולכן אל תבנו על 208. תשובה: אני 40 שנה על 207. פתאום צצו לי אלה [הכוונה למשיבים]. אבא שלי קיבל אישור, הוא נפטר לפני 12 שנה, לא יודע להביא לך אישור. הוא קיבל אישור מבעל הקרקע, לא זוכר שמו הפרטי." (עמ' 9 שורות 13-15 לפרוט').
ביחס לשני המבנים, הדיר והסככה הנמצאים על חלקת 207 - הסככה בשלמותה וחלק מהדיר- הוא טען שאמנם היה מדובר בבניה לא חוקית, אך שהוטל עליו קנס וכפל אגרת בניה ולא ניתן נגדו צו הריסה: "יש פסק דין - השופט קבע, אמרתי לשופט שיש על הגוש והחלקה משהו ללא רישיון, השופט הטיל קנס 7,500 ש"ח, אגרת בנייה כפל קנס ולא נתן לי צו הריסה. זאת אומרת שאני יכול להמשיך" (עמ' 9 שורות 27-29 לפרוט'). יחד עם זאת, הוא לא היה מסוגל להמציא את אותו פסק דין (עמ' 10 לפרוט').
המבקש 2, אשר דוד חתום על אותו תצהיר כמו אחיו (סומן 1 ו-2). כאשר הוא נשאל מדוע אינו יכול לעשות שימוש בחלקות 206 או 207 לצורך מעבר הוא טען שהשביל בחלקה 208 הינו היחיד שנמצא (עמ' 18 שורה 10 לפרוט'). הוא טען שיש לו 100 כבשים ועיזים בדיר (שם, ש' 16). הוא גם טען שמדובר בעסק של סחר בבעלי חיים, אך בהמשך חקירתו התקשה לומר אם מדובר בעסק או תחביב (עמ' 11 שורות 19-28 לפרוט'). הוא אישר שגם הוא לא הכיר את הבעלים הקודמים (עמ' 12 שורות 5-8 לפרוט'). באשר לשימושים במקום, הוא טען בחקירתו החוזרת, כי לא פנו אליו, לאחיו או לאביו מעולם, לפנות את הקרקע וכי הסככה קיימת 20 שנה ולפני כן היו במקום מחסנים (עמ' 12 שורות 12-23 לפרוט').
מטעם המבקשים הוגש תצהיר על ידי יהודה לוי שטען כי האחים נמצאים במקום 35-37 שנה וכי הוא נמצא כמעט כל יום במקום, כאשר הוא ציין שהאחים עובדים בירקות, אבטיחים וגידול בעלי חיים. לדבריו, המבנים שמאחורי בתיהם, הדיר והסככה, קיימים מאז תקופת אביהם של האחים. בחקירתו הנגדית הוא אישר שהוא חבר ילדות מבית הספר של האחים (עמ' 13 שורה 25 לפרוט'). הוא אישר שלדיר יש עוד שני פתחים שלא בחלקתם של המשיבים, אחד מהם בחלקה 207 לכיוון הבתים של האחים (עמ' 14 שורות 24-29 לפרוט'). לדבריו, בחלקה 206 חונות משאיות (עמ' 15 שורה 24 לפרוט'). גם בחקירתו החוזרת הוא אישר שיש פתח לדיר מחלקה 207 (עמ' 15 שורה 27 לפרוט'). יחד עם זאת, הוא טען שמשאית אינה יכולה להגיע מחלקה 207 לדיר וכי הכניסה למשאיות הינה מחלקה 208 בלבד (עמ' 16 שורות 1-9 לפרוט'). ניתן תצהיר על ידי שלבי שמואל שהוא אחד השכנים באזור, אשר תוכנו דומה לתצהירו של יהודה לוי. הוא אישר בחקירתו הנגדית שמשאית "בקושי עוברת" דרך חלקה 207 (עמ' 16 שורה 27 לפרוט'). ניתן תצהיר נוסף על ידי דוד שמואל שהוא בן דוד של האחים ומכיר אותם מזה שנים רבות. הוא העיד כי הוא עושה שימוש באזור החניה שמאחורי הרפת (הדיר) בחצר מזה עשרות שנים, לטענתו. בחקירתו הוא אישר שהוא גר במקום משנות החמישים (עמ' 17 שורה 22 לפרוט').
מטעם המשיבים ניתן תצהיר על ידי הגב' שרה פרץ (סומן 6), אשתו של המשיב 2. היא תיארה שהיא ובעלה הינם אזרחי ישראל תושבי בלגיה מזה עשרות שנים ובעלי מחצית מהזכויות בחלקה 208. מחצית מהזכויות האחרת נמצאת בידיו של המשיב 3. המשיבה טענה שהיא רכשה את המקרקעין בשנת 1981 וחלקו של המשיב 3 נרכש בשנת 1999 ושנת 2008. במועד הרכישה ייעוד הקרקע הוגדר לשימוש חקלאי בלבד והרכישה נעשתה כהשקעה לטווח ארוך. באותם ימים לא נעשה כל שימוש במקרקעין והם נותרו פנויים וריקים. לטענת המשיבה, בעת הרכישה היא הבחינה כי בסמוך למקרקעין מוצבים מבנים שונים, אך לטענתה מאחר ונמסר להם שגבולות החלקה הם מחוץ לתחום של אותם מבנים, הם לא חקרו ודרשו בעניין זה. באותם ימים הם לא סימנו את גבולות החלקה בהתאם לנוהג ברוב הקרקעות החקלאיות.
לאחר זמן אושרה תוכנית חדשה בוועדה המקומית חדרה חדג764 ו-חד1240 שלפיהן אושרה בנייה רוויה באזור, לרבות במקרקעין. יתר על כן, חלק מהמקרקעין הופקע לטובת שטחים ציבוריים ופיתוח. בעקבות השינוי האמור, פנו המשיבים למודד מוסמך שיסמן את הגבולות ואז גילו שאל המקרקעין פלשו המבקשים כדלקמן: הוצבה סככה במקום, הוקמה גדר ברזל, הוקמה סככה נוספת ושתי סככות נוספות. הסככות שורטטו בנספח ג' (דו"ח מדידה). המשיבים הגישו לבית משפט השלום בחדרה תביעה לפינוי וסילוק יד, מאחר והמבקשים ניסו להשתלט בכוח על חלקתם.
לאחר הגשת כתב התביעה, המבנים נהרסו והוצג צו הריסה מיום 20.7.2011 לפיו נדחתה בקשה לביטול צו הריסה מנהלי ובקשה לאישור צו הפסקה מנהלי.